Merry Life

つまり秋篠宮殿下は小室圭をガン無視ということなのだから、今後は誰がどれだけ小室夫妻にロイヤル忖度をしても完全に無駄ということ ー あの会見はとても有意義でした

弁護士のリタイアメントと所得の確保 (3)不動産所得

不動産所得は、大家さんの家賃収入が代表例です

 

正確には、税法上の不動産所得は、土地や建物などの不動産、借地権など不動産の上に存する権利、船舶や航空機の貸付け(地上権又は永小作権の設定その他他人に不動産等を使用させることを含む)による所得のこと

 

富裕層に好まれていて、弁護士退職後の所得としては年金・利子・配当の次くらいに挙がるものです

 

ただ、うまくいくかどうかは、仲介業者及び賃借人(社宅の場合は入居者)との出会い次第というところがあります

 

不動産所得に全力投資するのではなく、あくまでも分散先の一つと考えるべきです

 

☆以下は、無借金の遊休資産を、住宅用に賃貸する場合についてです 

 

(不動産所得の金額)
 総収入金額-必要経費=不動産所得の金額

 

(総収入金額)
①賃貸料収入

②名義書換料、承諾料、更新料又は頭金などの名目で受領するもの

③敷金や保証金などのうち、返還を要しないもの

④共益費などの名目で受け取る電気代、水道代や掃除代など

 

(必要経費)
不動産収入を得るために直接必要な費用のうち家事上の経費と明確に区分できるもので、固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費などです

 

【メリット】

現役中に自社ビルを建てておけば

・弁護士現役中の経費削減

・廃業費用の削減

・出口戦略がスムーズ

・リタイア後は賃貸することで不動産所得につながる

などのメリットがあります

 

 【デメリット】

①逆風

「収益不動産オーナーは金持ちなのだから、いくらでも叩いて構わない」

という感覚が司法立法行政にあるようで、オーナーの立場は全方面で不利です

 

②経費とリスクの増加

 一人当たりの不動産所得額は減り、平均所得額は年間約400万円

 ボリュームゾーンは、年収400万円以下、150万円以下、200万円以下

 国税庁統計

https://www.nta.go.jp/publication/statistics/kokuzeicho/shinkokuhyohon2018/pdf/02.pdf

 

③管理会社は、物件に修繕等が必要なとき、借地借家法国交省ガイドラインの存在そのものを盾に、賃借人による新品の毀損さえ、オーナーに費用負担させようとするところもあります

 そのためか、最近は、自主管理物件が増えています

 

④仲介・管理業者と提携する修繕・リフォーム業者には、雑なところが多い

 私の経験ですが、ハウスクリーニング後に点検したところ、窓枠や階段手摺の汚れが取れておらず、私が拭きなおしました

 

⑤修繕費がかさむ

 賃貸の電気系統は、持ち家よりも、壊れる頻度が高くなりがちです

 外資系金融機関の社宅にすると、特にひどい

 某有名女優さんの配偶者が働いている会社などは、名前を聞いたとたんに入居を断った方がいい

 

礼金+消費税相当額は、不動産会社に対する仲介手数料として、大家から仲介業者に支払います

 礼金は大家さんの利益ではなく、仲介業者の利益です

 

⑦「住む側」目線なら、断然UR

 


UR賃貸住宅 ブランドCM「アップデート」篇 30秒

  

⑧不動産不況 

2020年8月16日の日経新聞によれば、REITの騰落率(昨年比)は

  ホテル・レジャー系 ー53%

  小売 ー42% 

  オフィス ー28%

  医療 ー22%

  住宅 ー18%

 

不動産所得のための大前提

・23区内の城南または城西

・住居用戸建て

・駅近物件

(ここから先に、さらなる努力が必要)

 

 【その他】

・サブリース契約を使う弁護士や元弁護士は、皆無

 ・定期借家契約は、皆無

・10部屋(アパート)以上、5棟(戸建て)以上、50台分(駐車場)以上は、次回(4)事業所得となります